גולשים יקרים!!!
על מנת להעניק לכם מידע כללי  העשוי לשרת אתכם ריכזנו עבורכם ממקורות שונים פסקי דין  מאמרים כתבות ועוד....
לגולשים באתר זה לא תהיינה כל טענות ומענות מכל סוג וצורה שהיא כנגד האתר מנהליו ועובדיו.
האינפורמציה שמפורסמת כאן פורסמה ברבים וכן באינטרנט והיא אינה מהווה כל תחליף לייעוץ משפטי.  

 

 

בסיס המחלוקת – האם בין מתווכים אין צורך בדרישת הכתב?

(והתשובה – דרישת הכתב היא הכרחית ותמיד)



1. לפנינו תביעה כספית, לתשלום שכר טרחת מתווך שלא קיים דרישת הכתב, כמתבקש ע"פ חוק. לטענת התובע, אכן קיים חוק ברור בעניין אך במקביל ישנה פרקטיקה שהפכה למנהג בין מתווכים. ע"פ הפרקטיקה הנוהגת, בעסקאות תיווך, כשהצדדים לה הם מתווכים, אין מסמך בכתב. 
נשאלת השאלה מה גובר, האם החוק או המנהג? והתשובה היא כי החוק גובר בצורה חד-משמעית והמנהג אם קיים, איננו רלוונטי בענייננו, והכל כפי שיפורט.

העובדות בקליפת אגוז


2. לטענת התובע, לפני כארבע שנים נערכה עסקת תיווך במקרקעין. המתווך מר בן עמי חיים (להלן: "התובע") תיווך בקניית דירה אותה קנו הנתבעים שהם בעלי משרד התיווך "סקאי" לאימם. מיותר לציין כי הצדדים הגיעו לבית משפט לאחר שהתגלעה מחלוקת ביניהם.

גדר המחלוקת וטענות הצדדים


3. התובע טוען כי, כי הוא זה שהביא את הנתבעים לדירה ברח' הרצל 121 בשכונת בית הכרם (להלן: "הדירה"). ואכן הדירה האמורה היא זו שנרכשה בפועל ע"י הנתבעים. בנוסף, טוען התובע כי במו"מ המקדמי שנערך ע"י הצדדים הוחלט על שכר טרחה של אחוז אחד בתוספת מע"מ. סכום זה נמוך מהמקובל בתחום התיווך שהוא שכר טרחה של 2%+מע"מ. לדברי התובע, הנ"ל דרש שכר טרחה נמוך בשל היכרותו הקודמת עם הנתבעים ועובדת היותם קולגות בתחום. 

4. התיווך העלה פרי והנתבעים רכשו את הדירה במחיר נמוך של 170,000 דולר. קרי, על התובע היה לקבל שכר טרחתו על סך של 1700 דולר. למרות זאת, הנתבעים לא שילמו לו שכר טרחה כמתבקש. התובע ניסה בכמה הזדמנויות לפנות לנתבעים אך ללא הועיל. יתר על כן, ולאחר 4 שנים שלא שולם לו שכר הטרחה הקליט התובע שיחה שערך עם מר הנתבע 1. בשיחה האמורה מתוודה הנתבע 1 לטענתו כי חייבים הם כסף לתובע ומתחייב כי התשלום מצידו הוא רק עניין של זמן. 

5. מנגד טוענים הנתבעים כי על פי חוק המתווכים, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים" או "החוק"), על מתווך למלא אחר מספר דרישות בעריכת עסקת תיווך במקרקעין. בין היתר, סעיף 9 קובע כי על העסקה למצוא ביטויה על הכתב. כיוון שהתובע לא מילא אחר דרישה מהותית זו על התביעה להידחות על הסף. 

6. אולם מעבר לטענה זו, טענתם היא מהותית. לגרסתם, מי שהביא לסגירת העסקה אינו התובע. לטענת הנתבעים, כחלק מחיפושיו של הנתבע 1 עבר הוא מדלת לדלת והגיע גם לדירה הנ"ל. העסקה האמורה נוצרה לאחר שבאו הנתבעים במו"מ עם בעלי הדירה נשוא התביעה. עסקה זו מאוחר יותר הביאה לרכישתה של הדירה. ממילא לא מגיע לתובע שכר טירחה.

7. באשר לטענתו כי הסכימו לשלם לו הרי דוחים הם טענה זו על הסף. לשיטתם, עקב העובדה כי מדובר במכרים, לא נעים היה לאח ברוך לפגוע בתובע. אשר לכן שקלו לשלם לו סכום שאיננו מגיע לו ולו מטעמי שמירה על יחסים. אך בסופו של דבר, הגיעו למסקנה שאין זה מן הראוי והנכון לעשות כן.

דרישת הכתב על פי חוק המתווכים

8. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כדלקמן:
"9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת."

9. דרישת החוק ברורה וחד משמעית. בקובעו כי מתווך בעסקת מקרקעין יהא זכאי בשכרו רק אם קיים את דרישת הכתב הקבועה בחוק. 

10. מטרת החקיקה דלעיל פשוטה. עריכת מסמך בכתב המעלה את כל מאוויי הצדדים בעסקת התיווך הינה פעולה צופת פני עתיד. ביצועה כנדרש מבעוד מועד תמנע בעתיד היחסים החוזיים מצבים של אי וודאות וסכסוכים בין הצדדים, לרבות גישה לערכאות שיפוטיות לשווא. והמקרה שלפנינו יוכיח. לו היה מסמך בכתב, לא היה טעם לריב.

11. על דרישת הכתב וחשיבותיה דובר רבות בפסיקה ובספרות. כשבין המלומדים הייתה תמימות דעים לעניין חשיבות הכתב בעסקאות תיווך מקרקעין. כך למשל נכתב בספרו של מאיר דלברי "ניהול נדל"ן" (הוצאת אוריאן תשנ"ח - 196, בעמ' 951): 

"הדרישה לקבלת הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך היא דרישה חדשה שלא היתה קיימת בדין שקדם לחוק. ההזמנה מהווה חוזה בין הצדדים ובה חייבים להיכלל כל הפרטים שנקבעו בתקנות שהותקנו, ויפורטו בהמשך. במידה ולא יחתום הלקוח על הזמנה בכתב, אשר לא נכללו בה כל הפרטים שנקבעו בתקנות, לא יהא זכאי המתווך לקבל מהלקוח דמי תיווך. הסעיף אינו מחייב את המתווך לחתום על הזמנה בכתב אלא די כי הלקוח יחתום על ההזמנה." 

(ראה בת"א (ת-א) 71245/00, עטרה יניב נ' גלרון ישראל, תק-של 2002(1), 651).

12. בפרשת ליאוניד (תא (פ"ת) 4505/98 ליאוניד קוזיניוק נ' שמואל רוזה) דובר על המטרה העומדת מאחורי חקיקת החוק שבכללה דרישת הכתב: 
"החוק במהותו בא להסדיר את אותו פרצות שביחסי מתווכים ולקוחותיהם, להן אנו עדים חדשות לבקרים, בתיקים שונים בביהמ"ש. כך, השאלה אם אכן הוזמנה פעולת התיווך, מה היו התחייבויות הלקוח, האם המתווך הסכים שלא יגבו דמי תיווך אלא רק מאחד הצדדים, שיעור דמי התיווך שהוסכמו ועוד כהנא וכהנא מחלוקות, שגרמו לסכסוכים הנדונים עדיין בביהמ"ש בתחום פרוץ זה."

13. בשרשרת פסקי דין נכתב כי דרישת הכתב היא מהותית (ראו למשל עוד על מטרת החוק ראה ע"א (ת-א) 1413/04, מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, תק-מח 2005(4), 2311). ת"ק (י-ם) 3604/07, שושנה נגארי נ' שאלתיאל אברהם, תק-של 2007(4),30751. בר"ע (ב-א) 952/98, רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ואח', תק-מח 99(1), 2569).
בכל אלו נכתב במפורש כי דרישת הכתב היא מהותית ואין לסור ממנה.
האם יכול התובע לזכות בתביעתו מעילות אחרות? (בעיקר עשיית עושר)

14. כפי שראינו לעיל אין מחלוקת בין המלומדים לעניין דרישת הכתב, מהותה, מטרתה וחשיבותה. ברם, ישנם מלומדים שעסקו בשאלה האם לאחר שבוצעה עסקה שלא כדין, קרי, בהעדר כתב. האם במצב כזה ניתן יהיה לזכות את המתווך בשכר טרחתו מכח חוקים אחרים?

15. התשובה לכך שלילית. המלומדים שעסקו בשאלה דלעיל הגיעו לכלל מסקנה כי דרישת הכתב שקבע המחוקק הינה דרישה מהותית. זאת קבע המחוקק לאחר ששקל את כל השיקולים הצריכים לעניין והחליט להחריג באופן מיוחד את עסקאות התיווך במקרקעין. לפיכך, פנייתנו לחוקים אחרים על מנת לזכות מתווך שפעל שלא כשורה, מאיינת את כוונתו המחוקק ומרוקנת מתוכן את הסעיף עצמו. 

16. השאלה שלעיל נשאלה בעיקר בהקשר של דיני עשיית עושר ולא במשפט. המהווים את הפתרון הטבעי על מנת לזכות מתווך כאמור. בעניין זה נקבע בבש"א (רמלה) 1126/08, פצחזדה אסתר נ' יוספי שרית, תק-של 2008(1), 9956:
"...גם סיכויי התביעה להתקבל אינם נראים מבטיחים. טענת המשיבה כי פתוחה בפניה הדלת לתבוע תשלום שכר מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט איננה יכולה להתקבל. לעניין זה אני מפנה לבר"ע (ירושלים) 4244/02 כ"ץ נ' כהן (טרם פורסם) שם אימץ בית המשפט המחוזי את מסקנתו של בית משפט השלום שניתנה בעניין אחר ולפיה בהיעדר הסכם בכתב לא קמה זכותו של מתווך לקבלת שכר ראוי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.." 

17. לתוצאה דומה הגיע המלומד פרופ' ד' פרידמן בספרו "דיני עשיית עושר ולא במשפט" (מהדורה שניה, 1998, סעיף 21.18, עמ' 659-661):
"בהקשר זה ראוי להפנות לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, שנכנס לתוקפו ב-1 באפריל 199. החוק מחייב שבעסקת תיווך מקרקעין תיעשה הזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח לביצוע פעולת התיווך... קיומו של מסמך כתוב זה מהווה תנאי מן התנאים הנדרשים על מנת שהמתווך יזכה בשכרו.. ונראה שכוונת החוק היא למנוע מצב, שבמקרים הנכללים במסגרתו, תגרור שיחה מקרית עם מתווך טענה שנוצר חיוב בתשלום. כמו כן מבקש החוק להגן על הלקוח ולהבטיח שאכן הובהר לו (באמצעות מסמך כתוב) שיהיה עליו לשאת בשכר המתווך. תפקידו של המתווך, בהיותו איש מקצוע, לדאוג לכך שדרישה זו תקוים. אם הדבר לא נעשה, תישלל מהמתווך, במקרים הנכללים בגדר החוק, הזכות לשכר".ב

18. בעניין זה נציין פרשה מרכזית שעסקה בהרחבה בנושא הפנייה לדיני עשיית עושר ולא במשפט והיא פרשת א.ש.י.ר (רע"א 5768/94, א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289). בפרשה זו אומנם דובר על קניין רוחני ולא תיווך אך הניתוח יפה גם לעניינינו. שהרי בשני המקרים העובדות מובילות לדין ספציפי (חוק המתווכים במקרה שלנו) אך הנסיבות שוללות תחולתו של אותו הדין (בגלל העדר כתב, רישום פטנט כנדרש וכו') והשאלה הנשאלת האם ניתן במקרה כזה לזכות את מאן דהוא ע"פ דיני עשיית עושר ולא במשפט?

19. אין זה המקום להיכנס לעומקו של פסק דין זה אך דעת המלומדים הגורפת פחות או יותר גורסת כי יש לקבל את דעת המיעוט של כב' השופט חשין בעניין זה, ואין לאפשר תביעה בעילות שלא בא זכרן.

המדיניות המשפטית הנכונה
20. נכון הוא שלעיתים ייראה כי יש בכך פגיעה בעקרונות הצדק. במיוחד במקרים בהם ברור כי המתווך טרח ועמל ולא קיבל דבר (ולא זה המקרה שלפנינו שאיננו לגמרי ברור). אולם המדיניות המשפטית הראויה צריכה לעמוד לצד דרישת החוק. סטייה מתנאי החוק ודרישת הכתב תביא לחוסר שליטה וסדר בשוק התיווך. 
21. החוק איננו מעמיד הסדר שאין ציבור המתווכים יכול לעמוד בו. שהרי הדרישה היא פשוטה מאין כמוה. ולאור פשטותה נראית היא אולי לעיתים כעיסוק בזוטות. ברם, לנוכח ריבוי התביעות בעניין ניתן להיווכח אחרת. כל שהמחוקק דורש וכל שצריכים בתי המשפט לדרוש הוא כי ירשם מסמך בכתב. הסנקציה על אף קשיחותה, ברורה היא וחד משמעית, בהעדר הסכם בכתב כדרוש בחוק ובתקנות, לא יהיה זכאי המתווך בשכרו. 

22. קבלת גישה המאשרת הסדר חלופי של פיצוי מכח עשיית עושר למתווכים תביא לחוסר וודאות לגבי הדין החל. לא המתווכים ולא לקוחותיהם יידעו איך וכיצד יש לפעול. יתרה מזאת, אישרור של בית משפט ע"י קבלת תביעת מתווך שהיא ללא מסמך כתוב תייתר את הצורך בסעיף 9 לחוק המתווכים ונחזור למצב העגום עובר לחוק. 

23. בנוסף לאמור, במצב של חוסר וודאות כמפורט בפיסקה דלעיל יגדלו מספרי התביעות בעניין. שהרי מתווכים יידעו כי יוכלו לבוא על שכרם בחסותו של בית משפט מכח הסדר אחר. 


24. אציין שאין זה רק אינטרס הלקוחות אלא גם אינטרס המתווכים. אם ציבור המתווכים ידע כי בדרישת הכתב אין ממש. לא יהיה לו שום תמריץ להחתים לקוחות. במצב הדברים האמור, לקוחות בקלות יוכלו לברוח מעסקאות והמתווכים יוותרו בלי שום הוכחה או ראיה על קיומה של עסקה. על כן ההסדר החוקי הקיים, עמידה בתנאיו ועידוד המתווכים לפעול על פיו פועל גם ואולי בפרט לטובת ציבור המתווכים. 

האם למתווכים ישנה הלכה נפרדת?

25. התובע שהוא מתווך במקצועו, היה ער לדרישות החוק. בטיעונו לפני טען כי בין מתווכים, קיים מנהג הפוטר חתימה על מסמך. אינני יכול לקבל זאת לצערי. ראשית, לא הוכח בפני קיומו של מנהג זה. דווקא ממתוכים מן הראוי היה לדרוש יותר. שנית, גם אם קיים היה מנהג שכזה, אין הוא יכול לעמוד לפני דרישות החוק.

סוף דבר

26. לסיכום, בעניין שלפנינו לא עמד התובע בדרישת החוק. אין להיות הצדדים מתווכים השלכות שונות. אשר לכן, בהעדרו של מסמך בכתב כנדרש אין מנוס מלדחות תביעה זו.

התביעה לכן נדחית כליל. 

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

זכות בקשת רשות ערעור תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין לבית משפט המחוזי .

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים. 

ניתנה בלשכתי בהעדר היום יום ראשון 28 ספטמבר 2008.



אברהם נ. טננבוים

שופט